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三亚房产存在的问题及其审计对策研究

   日期:2021-07-22     来源:www.hzhc18.com    作者:未知    浏览:827    评论:0    
核心提示:1研究背景三亚有山有水且山水萦绕、风景秀丽、气候宜人,工厂较少,再加上这里有天然的热带雨林和绵长的海岸线,可以说在中国再也找不到比这里更合适人居住的地方了。

4.1 偷税的审计对策

对于偷税的行为,第一的对策是要提升审计职员和税务职员自己的素质,需要审计职员和税务职员要熟知审计、会计的有关常识,尤其是税法常识,并能准确地计算各种应纳税额;第二要重点审查营业收入明细账,开发本钱明细账,开发成本明细账,长、短期借款明细账,应交税金明细账,应收账款明细账,应对账款明细账,其他应收款明细账,其他应对款明细账及有关的原始凭证等;最后将房产开发企业会议、记录中涉及到的各种经济合同、工程竣工决算 、资金投入、捐赠、职工福利等事情与其有关的账簿和凭证记录进行核对。在审计和检查的过程中可以使用检查、察看、询问、函证、重新计算、重新实行、剖析性复核等各种程序。

1 研究背景

三亚有山有水且山水萦绕、风景秀丽、气候宜人,工厂较少,再加上这里有天然的热带雨林和绵长的海岸线,可以说在中国再也找不到比这里更合适人居住的地方了。因此,有很多的岛外人士来这里买房居住。在2010年1月4号,国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设进步的若干建议》,如此,海南国际旅游岛建设正式开始了。

作为国家的重大策略部署,国内计划在2021年将海南岛初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地,使之成为绿色之岛、文明之岛、和谐之岛、开放之岛。为了达成这个目的,政府也在宏观政策方面做了较多工作,譬如说,为了吸引资金投入达成“零关税”“免签证”等。

在这种大的环境下,岛外的资金很多拥入海南岛,因为与旅游业有关的房产行业是个暴利行业,所以这几年海南房产市场得到前所未有些进步,尤其是三亚房产市场进步最为飞速。

房产市场的进步过程中出现了不少不利于社会健康进步的问题,假如没相应的审计对策来对房产市场进行监督,那将会使社会经济秩序发生混乱,最后影响人民的正常生活。

4.5 权钱买卖的审计对策

对于权钱买卖的行为主要有以下审计对策:①审查与房产有关的部门对于贪污、纳贿是不是有有关规范的规定。②审查是不是有有关部门职员借助手中的职权违规审批、对违法行为不追究,与在行政许可中的收纳贿赂等行为。③审查在房产市场权钱买卖的治理过程中,有关部门是相互监督,还是相互包庇,有没实行“内部消化”,不把结果公布于众的状况。

5 结论

目前三亚房产市场获得了前所未有些进步,但有关部门必须要注意房产建设过程中的偷税、投机、洗钱、破坏自然环境和权钱买卖等问题,以保证房产市场沿着正确的轨道进步,并最后服务于三亚旅游业。

4.4 破坏环境的审计对策

海南岛是国际旅游岛,不是国际房地产岛,但三亚房产现在对环境的破坏较紧急。对于破坏环境的审计对策,主要有以下几个方面:①审查有关部门是不是严格实行房产开发土地的审批规范,其透明度是否非常高,有没权钱买卖行为的发生。②审查是不是有房产开发企业在获得土地用权后,人为改变土地的作用,把本该建度假公园的土地用于建非常高楼层的产品房。假如房产改变了土地的作用,政府有关部门是不是对如此房产开发商进行了严惩,实行高额罚款等。③审查有关部门对房产的开发是不是有一个好的整体规划,有没为了短期政绩而不惜牺牲环境的状况。

3.5 权钱买卖

房产市场在进步过程中“权钱买卖”的事情时有发生。像重庆原渝中区副区长王政、原渝中区委副书记郑维、原沙坪坝区副区长陈明三人, 他们在用地规划、调整容积率、减免配套费等城市规划范围肆意出卖手中的权力,为房产开发商、承建商谋取利益,纳贿总额高达1100多万元。三亚房产市场比较热门,权钱买卖可能会在一些腐败官员身上发生。 4 治理对策研究

针对三亚房产市场可能存在的问题,本文提出相应的治理对策:

3.2 投机

目前国内各地房价总体呈现上升趋势,像三亚如此的地方房价刚性一直都非常强。目前富豪(他们的钱是合法的)不少,而且这部分人擅长用钱来挣钱,因为他们有不少闲暇的资金在手上,而现在进行房产行业的资金投入是一个增值非常快的资金投入行业,他们就会用来炒房。外地和当地不少富豪都会买多套房,并非他们想住这部分房,他们真的的目的是想底价买房再高价卖出,从中赚取差价。近段媒体揭秘的陕西房姐龚性爱就是如此的一个投机者,她在公安部门办了四个户口和身份证,在全国被证实的房地产就有41套,共计9666.6平米。她买的房大都是按揭的,那意味着她买这部分房还要向银行按期还贷,但她还想这么做,那证明目前炒房确实有钱赚。像龚性爱如此炒房人和炒房团,三亚估计也不少,三亚近几年来空置房太多,政府有关部门必须要注意房产市场的投机行为。

4.3 洗钱的治理对策

对于洗钱的审计对策,主要有以下几个方面:①审查有没进行异地买卖、购买多处房地产和豪宅的购买者,假如有些话,是不是已按需要提供收入出处、财务情况的资料。②审查房产开发企业是不是认真实行实名制购房,实行房产信息全国联网;审计是不是有房产开发企业为了达成买卖,而对于以不真实身份购房的行为不向有关部门上报的状况。③要重点审查大额买卖和可疑买卖。看房产开发企业和房产中介机构是不是把这部分大额买卖和可疑买卖都向有关部门报告了,在审查的过程中,审计职员可以使用重点抽查的方法,如此具备可操作性。

3.4 破坏环境

房产市场在进步的过程中对环境的破坏是比较紧急,主要表现政府大手笔把森林地或者农用地批给房产开发商,经过开发商之手后,这部分地方都变成了高楼大厦。原有森林、农用地都不见了,山峰、山坡也被削平了。这两年万科公司就在三亚的落笔洞景区(1992年3月考古学家在落笔洞发现一万年前的三亚遗址,是迄今为止中国旧石器文化分布最南的一处遗址)边上建造了很多的高层产品商,像这种为房产开发而破坏环境的事情在三亚还有不少。

2 研究近况和目的

笔者在写这篇文章前,对有关三亚房产审计研究方面文章进行了很多的搜索,还没发现前人研究过这个问题。但笔者觉得三亚房产自海南国际旅游岛建设以来进步这样快,其间会存在偷税、投机买房、洗钱、破坏环境和权钱买卖等要紧问题,故写了这篇文章,用以研究这部分问题并从审计的角度提出相应的对策,以供有关部门借鉴之用。

3.1 偷税

①少确认收入,多计本钱

为了少确认收入:房产开发企业人为延长竣工决算时间,将所预收的售房款长期挂账,以达到延期纳税的目的;房产开发企业对委托代建所收的款项和待售产品房出租所收到的租金不入账,而是账外设账;房产开发企业将所建房用于资金投入、捐赠、职工福利和偿债等不确认收入,而只不过当做存货的降低来处置;房产开发企业将出租房的租金,周转房的销售收入直接冲减改装修成本。

为了多计本钱:房产开发企业随意地将借款利息成本和公共配套成本分摊入开发本钱;人为让“预提成本”竞价推广账户维持非常高的余额。

通过少确认收入,多计本钱,房产开发商可以偷所得税、土地增值税、营业税、营业税金及附加等。

②房产开发企业虑增职工人数,乱发奖金和红利,以偷个人所得税。

③房产开发企业借助人际关系少缴或不缴有关的配套费、教育附加费;改变土地的作用,少缴或不缴土地出让金。

④房产开发企业借助签订的各种经济合同,偷印花税、贴花和房地产税。比如:将《房子出租合同》变更为《仓储合同》就可以少交房地产税。

因为房产行业所要交的税种多,金额大,所以偷税问题是房产市场常见存在的问题。

3.3 洗钱

洗钱是指犯罪分子将其违法所得及产生的收益通过各种方法掩饰、隐瞒其出处和性质,使其在形式上合法化的行为和过程。这部分犯罪份子主要指政府贪官和从事毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他犯罪的人或组织。这部分人或组织有很多的非法资金,他们急需让这部分非法资金披上合法外衣,而房产市场是一个资金需要量非常大且能保值、增值、转移资金隐蔽性强的市场,所以他们的这部分非法资金就很多地流入了房产市场,用于房产的开发或者炒房。三亚房产市场热门程度不亚于北京和深圳,一定会有犯罪份子把其非法资金投入三亚房产市场。

投机行为和洗钱行为表面上看着都是一种资金投入行为,但这两种行为会引起房价的波动,会误导其他购房者、房产开发企业和其它金融机构,比较容易形成房产泡沫,导致社会经济的不稳定,紧急影响人民的生活。

4.2 投机的审计对策

对于房产投机行为,从其投机的目的出发,主要使用审计对策有:①审查买房是不是都用实名制,房产开发企业是不是认真实行实名制购房,并打造了严格的档案管理规范。对房产开发企业进行控制测试,看实名制购房是不是得到了实行。②审查是不是有隐匿和以他人名义倒卖房产的行为。具体的操作办法就是看进行土地买卖时,有没向地方政府的国税厅和公安局等机关申报资金出处,说明购房资金出处。③审查购置多套房地产的投机者是不是真的交了二手房个人所得税,有没“羊毛出在羊身上”这样的情况出现。同时要对房产开发企业和中介结构的经济活动进行严格的审计,看是不是有与投机者相互勾结坑害真的住房购买者的行为。④审查有没买了多套房地产不需要于买卖而专门出租投机者。可以使用察看、检查、和询问等方法去实地获得有关审计证据。⑤审查国家机关的职员是不是严格依法办事,有没借助手中的权利帮投机者办假户口、假身份证,致使一人有多个户口,多个身份证的行为。

3 三亚房产市场可能存在的问题

三亚房产市场在进步的过程中,出现了一些不利于社会经济健康进步的问题,主要表目前以下几个方面:

 
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